¿Cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar una casa en Cataluña?

Si estás pensando en comprar casa, la pregunta que más nos hacen en la oficina es siempre la misma: ¿cuánto tengo que tener ahorrado? La respuesta corta es alrededor del 30% del precio de la vivienda. La larga tiene matices que pueden hacer que necesites bastante menos… o bastante más. Vamos por partes.

Por qué el banco no te lo financia todo

Para una vivienda habitual, lo normal es que el banco preste como mucho el 80%. El 20% restante es la entrada, y sale de tus ahorros.

Hay un detalle que mucha gente descubre tarde: ese 80% se calcula sobre el valor de tasación o el precio de compra, el que sea más bajo. Si pagas 250.000 € por un piso y la tasación sale en 235.000 €, el banco te prestará como mucho el 80% de 235.000 €, es decir, 188.000 €. La diferencia hasta el precio la pones tú: en lugar de 50.000 € de entrada necesitarías 62.000 €.

Por eso conviene no dar por hecho el valor de tasación hasta tenerlo delante, y menos todavía firmar unas arras sin saber si la operación cuadra.

Los gastos de compra: el otro 10% largo

Encima de la entrada están los impuestos y los gastos de la compraventa. En Cataluña son de los más altos de España, sobre todo por el impuesto.

Vivienda de segunda mano: el ITP

Al comprar una vivienda usada se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Desde el 27 de junio de 2025, Cataluña aplica una escala por tramos:

Cada tramo paga su porcentaje, así que una vivienda de 700.000 € no paga el 11% sobre todo el precio: paga el 10% sobre los primeros 600.000 € y el 11% sobre los 100.000 € restantes. Para la mayoría de compras en el área metropolitana, la cuenta es sencilla: el 10%.

Hay tipos reducidos. El más útil es el del 5% para jóvenes de 35 años o menos que compran su vivienda habitual y cuya base imponible no supera los 36.000 €. También hay tipos reducidos para familias numerosas, familias monoparentales y personas con discapacidad.

Vivienda nueva: IVA y AJD

Si compras a un promotor una vivienda a estrenar, no pagas ITP sino IVA del 10% más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Cataluña es del 1,5%. Los jóvenes de 35 años o menos que compran su vivienda habitual, con el mismo límite de 36.000 € de base imponible, tienen una bonificación del 100% del AJD.

Notaría, registro, gestoría y tasación

Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco paga los gastos de la hipoteca: la notaría, el registro y la gestoría de la escritura del préstamo, y su impuesto. Tú pagas la tasación y las copias que pidas. Los gastos de la compraventa siguen corriendo de tu cuenta.

Como orientación, para una vivienda de precio medio:

• Notaría de la compraventa: entre 700 y 1.000 €
• Registro de la Propiedad: entre 400 y 700 €
• Gestoría: entre 300 y 500 €
• Tasación: entre 300 y 500 €

Dependen del precio y de la vivienda, así que tómalos como una horquilla, no como una tarifa.

Un ejemplo con números: un piso de 250.000 € en el Baix Llobregat

Pongamos un piso de segunda mano de 250.000 €, una tasación que coincide con el precio y una hipoteca del 80%.

Alrededor del 31% del precio. Si quien compra tiene 35 años o menos y cumple los requisitos del tipo reducido, el ITP baja a 12.500 € y el total se queda entre 64.200 y 65.200 €: 12.500 € menos por el mismo piso.

Si quieres ver qué cuota te quedaría después, puedes probar con nuestro simulador de hipoteca.

Cómo comprar con menos ahorros

Que lo habitual sea el 30% no quiere decir que sea el único camino. Hay formas de necesitar menos:

• Los avales ICO. Si tienes menos de 36 años, o hijos menores a cargo, el Estado puede avalar hasta el 20% del préstamo (el 25% si la vivienda tiene buena calificación energética), y el banco puede llegar a financiar el 100% del valor. La línea está prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2027 y tiene límites de ingresos y de patrimonio.
• Una hipoteca del 100% por perfil. Con ingresos estables y holgados en relación con la cuota, algunas entidades financian más del 80%. No es lo habitual, pero con un buen perfil es posible. Te lo contamos en la página de hipoteca 100%.
• Una garantía adicional. Un familiar que avala, o una segunda vivienda que se ofrece como garantía, puede cubrir la parte que el banco no quiere poner.
• Viviendas de las propias entidades. Los pisos que venden los bancos a veces se financian por encima del 80%.

Ojo: en todos estos casos baja la entrada, pero los impuestos y los gastos se siguen pagando. Con una hipoteca del 100%, para el piso del ejemplo necesitarías igualmente unos 27.000 €.

No te quedes a cero

Los bancos no solo miran si llegas a pagar la entrada: también miran con qué te quedas después. Firmar con la cuenta a cero es mala idea para ti y no ayuda a que te aprueben la operación. Lo prudente es guardar un colchón para imprevistos, aparte del dinero de la compra.

Preguntas rápidas

¿Cuánto necesito ahorrado para un piso de 200.000 € en Cataluña?

Con una hipoteca del 80% y un piso de segunda mano: 40.000 € de entrada, 20.000 € de ITP y entre 1.700 y 2.700 € de gastos. En total, entre 61.700 y 62.700 €. Con el ITP reducido del 5%, unos 10.000 € menos.

¿Los gastos de la hipoteca los paga el banco?

Los de la escritura del préstamo, sí: notaría, registro, gestoría e impuesto. Tú pagas la tasación y las copias que pidas. Los gastos de la compraventa son tuyos.

¿Puedo meter los impuestos dentro de la hipoteca?

En general, no: el banco financia un porcentaje del valor de la vivienda, no los impuestos. Hay operaciones al 100% o con garantía adicional donde la financiación llega más lejos, pero conviene estudiarlo caso por caso.

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Los tipos y requisitos de este artículo son los vigentes en octubre de 2026. Antes de firmar, confírmalos con la Agència Tributària de Catalunya o con tu notaría: cambian a menudo y dependen de cada caso.

Fuentes

• Agència Tributària de Catalunya: tipos y requisitos del ITP y del AJD.
• Garrigues: Cataluña incrementa los tipos del ITP y AJD: resumen del Decreto ley 5/2025.
• Banco de España: qué gastos te toca pagar cuando contratas una hipoteca
• Instituto de Crédito Oficial (ICO): Línea de Avales para la adquisición de primera vivienda.